今天起，新版《揚州市住宅物業(yè)管理辦法》（以下簡稱《辦法》）正式施行。相較以前，這次的修訂對原有的條例進行了完善，有哪些新亮點？

1、車位車庫如何分配？

少于業(yè)主需求將抽簽確定

隨著私家車的普及，有的小區(qū)車位、車庫越來越緊張。根據(jù)原《辦法》規(guī)定，機動車的車庫（位）應向本物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主出售、出租，且以出售一套商品房隨售一個機動車庫（位）為限。現(xiàn)實生活中，如果小區(qū)車位（庫）少于業(yè)主需求，這一情況下，如何更公平、合理地分配車位（庫）呢？

新《辦法》第七十六條明確規(guī)定，擬出售或出租的車位、車庫數(shù)量少于本區(qū)域要求購買或承租車位、車庫業(yè)主的房屋套數(shù)時，應當通過抽簽等公平方式確定，每戶業(yè)主只能購買或是承租一個車位或者車庫。

同時，《辦法》第七十六條也提出，如果在滿足本物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主的購買和承租需要后還有多余車位、車庫的，可以出租給本物業(yè)管理區(qū)域外的使用人，但租賃期限不得超過六個月。

2、小區(qū)內意外誰擔責？

是否履行物業(yè)合同是關鍵

業(yè)主車輛在小區(qū)內被盜、在小區(qū)內摔跤受傷、被高空墜物砸傷……這些情況下，小區(qū)物業(yè)服務企業(yè)是否需要承擔責任？

新《辦法》第五十四條則明確規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)未履行物業(yè)服務合同義務或者履行合同義務不符合約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。業(yè)主、物業(yè)使用人對人身、財產(chǎn)安全有特殊保護要求的，應當與物業(yè)服務企業(yè)另行簽訂服務合同。

除此之外，《辦法》第八十六條規(guī)定，對于小區(qū)中的安全隱患問題，業(yè)主、物業(yè)使用人或者物業(yè)服務企業(yè)應當及時維修、養(yǎng)護或者采取防范措施。如果因相關業(yè)主、物業(yè)使用人阻撓公共部位的維修、更新和改造，造成其他業(yè)主、物業(yè)使用人財產(chǎn)損失的，責任人應當予以賠償。

3、業(yè)主聲音如何表達？

業(yè)委會委員不履職可罷免

受現(xiàn)實因素影響，部分小區(qū)業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立難、開會難、表決難、履職難。為此，本次《辦法》特修訂相關規(guī)定，拓寬業(yè)主表決渠道，優(yōu)化模式，增強業(yè)主大會制度的可操作性。

委員、成員、代表資格謀取不正當利益”等情形之一的，可按規(guī)定予以罷免。

根據(jù)原《揚州市物業(yè)管理實施辦法》，業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可采用書面征求意見的形式。新《辦法》則在此基礎上拓寬表決渠道，第三十六條提出，業(yè)主大會會議、業(yè)主小組議事表決可以采用紙質或者手機信息、電子郵件等方式實名投票，以此提高業(yè)主對小區(qū)公共事務的參與度與表決率。

4、物業(yè)公司嚴重失信？

2年內不得申報物業(yè)項目

如何進一步規(guī)范物業(yè)企業(yè)服務行為？《辦法》第七十條至七十二條明確規(guī)定，建立物業(yè)企業(yè)考核體系和信用評價體系，對物業(yè)企業(yè)、項目負責人實行動態(tài)管理，明確物業(yè)企業(yè)和項目負責人的失信行為及懲戒措施，同時定期對物業(yè)服務項目開展專項檢查，并向社會公布信用信息評價結果。

對于物業(yè)服務企業(yè)有出租、出借、轉讓資質證書的、泄露業(yè)主信息等嚴重失信行為之一，二年內不得在本市申報各類物業(yè)服務示范項目。對于物業(yè)項目負責人有嚴重失信行為的，被錄入項目負責人信用檔案的同時，還會被錄入其所屬物業(yè)服務企業(yè)的信用檔案。

除此之外，在物業(yè)服務企業(yè)進行交接期間，《辦法》第六十五至六十六條規(guī)定，被解聘的物業(yè)服務企業(yè)在辦理交接至撤出物業(yè)管理區(qū)域前的期間內，應當維持正常的物業(yè)管理秩序。

5、物業(yè)服務如何？

將委托第三方機構評估

就物業(yè)服務質量的判定，《辦法》第十條提出，建立物業(yè)服務第三方評估制度，業(yè)主自治組織、建設單位、物業(yè)服務企業(yè)可以委托物業(yè)服務第三方評估機構，開展物業(yè)項目交接和查驗、物業(yè)服務標準和費用測算、物業(yè)服務質量評估等活動。

新《辦法》第四十三條規(guī)定，在前期物業(yè)服務期間，已交付使用物業(yè)業(yè)主總人數(shù)百分之十以上的業(yè)主，對物業(yè)服務企業(yè)的服務質量不滿意，可要求物業(yè)服務第三方評估機構進行評估；第六十一條提出，業(yè)主大會成立后，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會可以委托第三方評估機構，對物業(yè)服務企業(yè)履約情況開展評估，評估結果可以作為要求物業(yè)服務企業(yè)整改或者更換物業(yè)服務企業(yè)的依據(jù)。通訊員 高靜 記者 羌伊然